本网讯 近日，红塔区法院充分发挥专家法官咨询团作用，通过邀请法学专家参与分析论证，提供专业意见，圆满审结一起因玉溪市北片区土地和规划政策调整引发的土地租赁合同纠纷案件。

　　2010年7月12日，李棋街道办事处康井三组（以下简称康井三组）与玉溪金恒汽车服务公司（以下简称金恒公司）签订了《出租土地合同》，合同约定康井三组将预留发展用地约26.5亩出租给金恒公司建设商业中心，租期20年，每年租金625400元。合同签订后，金恒公司按约缴纳了2010年10月1日至2012年9月30日的租金共1250800元，但直到2012年初才开始办理开发建设手续。2012年4月，经测绘公司测绘，租赁土地中0.6658公顷是耕地，1.1401公顷是建设用地。2012年6月，金恒公司以租赁土地中有一半不是商业用地，无法施工建设为由通知康井三组暂停支付租金，并要求重新修改和变更合同。康井三组不同意，要求继续履行合同。双方多次协商未果后，康井三组于2013年1月21日向红塔区法院起诉，要求确认金恒公司违约，解除双方的《出租土地合同》，由金恒公司腾还土地，并支付2012年10月1日至腾还之日的租金。金恒公司则以康井三组隐瞒土地的性质，导致部分合同不能履行为由提出反诉，要求确认涉及水田和农村宅基地部分租赁合同无效，由康井三组返还相应部分租金542800元，并支付违约金100万元。

　　法院审理查明，玉溪市北片区的土地和规划政策近年来作了较大调整，农用地转用手续进一步规范，道路沿线土地开发建设的退让要求进一步提高，办理项目建设的难度也进一步加大，导致部分建设项目难以按原计划实施，引发出租方与承租方发生纠纷。本案中，双方租赁的土地虽然是一整块，但涉及三种不同的性质，13.25亩是发展预留地、2.06亩是农村宅基地、11.76亩为规划建设用地。规划建设用地合同签订时可以办理农用地转用手续，2012年也可以办理但因政策调整办理费用增加了近10倍，2013年政策再次调整，农用地转用手续基本无法办理，项目开发也难以继续进行，导致双方产生诉讼。

　　玉溪市北片区因土地和规划政策调整导致租赁合同双方产生纠纷的情况还比较多，都在观望本案的处理结果。

　　审理过程中，对合同的效力，合同无法继续履行的过错以及损失的分担等问题双方争议较大，红塔区法院借助专家法官咨询团这一平台，征询了西南政法大学、云南大学、昆明理工大学等法学专家学者的意见，认为双方将宅基地和耕地租赁用于建设商业中心违反了土地管理法的相关规定，此部分合同无效，而且无效部分占合同整体的一半多，且有效部分和无效部分是一个整体，难以分割使用，故合同整体无效。并根据双方对合同无效的过错，判决双方租赁合同无效，由金恒公司将租赁土地返还康井三组，康井三组返还金恒公司已交租金660000元，2012年10月1日之后的土地闲置损失由康井三组承担65%，金恒公司承担35%，双方的其余损失各自承担。

　　判决后双方均未上诉。判决生效后，红塔区法院继续引导双方进行调解，促使双方于2013年10月23日达成执行和解协议，在确认合同整体无效的情况下，金恒公司将土地返还康井三组，康井三组返还金恒公司租金395000元，其余损失双方各自承担，并保证不再以任何理由牵扯损失赔偿问题。协议在法院的监督下得到了全面履行，纠纷得以彻底解决。本案的圆满解决，既维护了社会和谐稳定，也为玉溪市北片区其他因政策调整导致的土地租赁纠纷的解决树立了典型，指明了方向。（滕永金）

编辑：沈阳