签了15年的租房协议，约定了每年租金交付时间，可房东却手持律师出具的“催收函”，以租客长期拒缴租金为由将其告上了法庭，要求解除双方的租赁合同。这份“催收函”真的能成为解除合同的“砝码”吗？日前，法院开庭审理了此案。

　　房东：没收到租金

　　 2004年，为创业的王伟在城郊结合部租了一块厂房，自己做起了汽车维修的生意。他和房东李强签订了租赁合同，约定租期为15年，租金为每年30000元。同时，双方还就违约事宜作了详细说明：如“必须于每年8月1日前交清下一年的租金；擅自转租或者拖欠租金达30天以上，房东有权终止合同、收回厂房并要求租户承担租金总额20%的违约金；租户逾期交回厂房的，每逾期一天应支付200元的滞纳金……”合同签订后，王伟一直按时缴纳房租，双方也相安无事。

　　 2012年年底，王伟突然收到了法院的传票，原因是李强把他给告了，理由是其一直拖欠2013年的房租不给。李强称，合同履行过程中，王伟迟迟不肯支付下一年的租金。为此，他曾委托律师向王伟出具催收函，正式通知解除双方合同，并要求十五日内将厂房腾出或双方重新协商合同签订的事情。可王伟在收到催收函后却态度蛮横，时至今日都未支付租金。法庭上，李强要求法院确认双方解除厂房租赁合同，另外对方须支付违约金、滞纳金等共计12万元。

　　租客：房东想毁约

　　 事情的真相是否如房东李强所说？租客王伟给出了自己的答案，“因近几年房租涨得厉害，房东提出要涨价被我拒绝后，他就多次故意不按时来收取租金，企图达到单方解除合同的目的。”王伟说，李强所说的事实全是其为达到单方解除合同而编造的一面之词。

　　 庭审过程中，王伟为证明自己的主张，向法庭提交了催促李强来收租的登报申明、催收函、邮政特快专递封套、公证书等证明材料。原来，因近几年地价不断上涨，李强一直花样百出故意制造事端，以达到终止合约的目的，其中逾期不来收取租金就是他使用的一种手段。细心的王伟早就察觉到这一点，因此面对李强的故意刁难，王伟仍想尽办法通过各种方式履行自己的义务。首先，在交付房租前，王伟就多次与李强联系，但因李强留下的手机号码停机，原住所又找不到人，王伟只好以登报申明的方式通知其来收取租金，后又以邮政特快专递的方式向李强邮寄催收函，并请公证处对整个邮寄过程进行了公证，其为此还支付了公证费600多元，但李强一直避而不见。其次，在收到李强委托律师出具的催收函后，王伟曾立即回函告之李强无权单方解除合同，并再次要求其来收取租金。王伟表示，他自始至终都没有违约，李强无权要求解除合同，请求法院驳回原告的诉讼请求。

　　法院：租赁合同有效

　　 法院审理认为：《中华人民共和国合同法》第227条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案现已查明，被告已通过登报申明、向原告邮寄催收函等方式积极要求履行支付义务。如果在被告不愿解除合同且能直接履行支付义务的情况下，其还冒违约延期支付租金的风险并另行支出费用来履行支付义务，则不符合常理，故原告以被告未按约支付租金为由要求法院确认双方租赁合同已解除的诉讼请求不能成立。据此，法院依法驳回了原告李强的全部诉讼请求，并要其承担案件受理费1000余元。（本文根据真实案例改编，文中涉及姓名均为化名） (记者  黄思敏)　

　　【律师点评】

　　云南滇玉律师事务所

　　廖庆生  律师 

　　这是一起典型的租赁合同关系中出租人（房东）在厂房出租以后因地价上涨，企图以故意不收取租金造成承租人（租客）违约而引发的纠纷。虽然《中华人民共和国合同法》第227条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。但《合同法》第216条同时规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。在租赁关系中，出租人有按照约定交付租赁物，并保证承租人在租期内正常使用租赁物的义务；承租人有按照约定按时支付租金的义务，双方的法律地位平等。但在现实中，特别是对于那些租期较长，出租房屋租金不断上涨的租赁合同，房东常常利用其强势地位，以各种手段造成承租人违约，从而达到解除租赁合同的目的。作为承租人，在认识到房东有违约意图时，如房东故意不按时收取租金时，应及时通过电话、短信通知，在房东地址不详或无法联系时，可通过登报通知、公证通知、到公证处办理提存公证等方式履行自己的义务，并保留好相关证据材料，积极采取保护措施来维护自己的合法权益。

编辑：李海燕