近年来，乡村振兴战略的提出使得一部分人对乡村生活产生向往之情，乡村的如画美景让不少城里人流连忘返，甚至产生了购房置地的念头。
然而，城里人在农村购房置地远没有想象的那么美好，由于违反法律的强制性规定，购房合同会被认定自始无效，原房主随时都可要求购房人返还住房。对此律师提醒，城里人买农村房须谨慎。
2013年，李老汉将3间农村民房作价2500元卖给了城里退休的赵某夫妇。双方签订了房屋买卖合同，赵某夫妇当日就付清了房款，满心欢喜地装修布置。搬进新家后，赵某夫妇开始了养鸡逗鹅、悠闲自在的乡村生活。
2017年10月，李老汉对卖房一事反悔，认为赵某夫妇不是该村村民，无购买农村房屋的权利，自己因年事已高、不懂政策，才与赵某夫妇签订了买卖合同。协商无果，李老汉将赵某夫妇起诉至法院，请求确认房屋买卖合同无效，赵某夫妇返还房屋。
赵某夫妇认为，双方白纸黑字签了合同，已经履行了4年多，怎么能说反悔就反悔。为维护自身合法权益，赵某夫妇提起反诉，同意返还涉案房屋，但要求李老汉赔偿他们房屋增值部分的80%，以弥补损失。
判决
违反法律 合同无效
法院经审理认为：农村集体经济组织成员将房屋卖给非本集体经济组织成员，在处分房屋所有权的同时，也处分了宅基地的使用权，损害了集体经济组织的权益。
赵某夫妇非某村集体经济组织成员，与原告于2013年3月签订的房屋买卖协议虽系双方当事人的真实意思表示，但因违反了国家法律的强制性规定，故买卖合同无效。
根据《合同法》第58条规定，合同无效后，应当返还财产，并根据双方过错程度承担赔偿责任。经鉴定，涉案房屋目前的市场价值为4万元，明显高于赵某夫妇购买时的原价，房屋价值增值部分即为合同无效所产生的损失。结合购房年限、双方过错程度及原告反悔之本意，赵某夫妇、李老汉应按三七比例承担过错责任。
2018年3月7日，法院依法对该案作出判决：李老汉与赵某夫妇案涉房屋买卖合同无效；李老汉返还赵某夫妇购房款2500元，赔偿案涉房屋增值部分的70%，即2.62万余元；上述款项付清后20日内，赵某夫妇将案涉房屋返还李老汉。鉴定费和诉讼费按双方的过错责任依法分担。
释法
买不了房 但可以租
云南雁序律师事务所律师李俐指出，我国《土地管理法》第62条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地；农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。2007年12月，国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》再次强调：农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。
律师表示，农村宅基地房屋出售后，卖地农民将成为失地农民，不利于保护农民利益，也损害了集体经济组织利益。目前，城乡界限尚未完全打破，我国法律对农村宅基地的流转采取限制性规定，农民与本集体经济组织外成员签订的宅基地或宅基地上房屋的买卖合同无效。
那么，有些城镇居民想去农村环境好的地方居住养老或开个民宿，又该怎么办呢？律师提醒，农村房屋不能购买，但可以租。而且，随着大批农民进城务工生活，这样做还能提高农村住房利用率，拓宽农民增收渠道。
根据我国法律的规定，村集体拥有宅基地所有权，村民拥有宅基地使用权，宅基地并不属于个人财产，不能被继承。但村民在宅基地上建造的房屋属于村民个人财产，城镇子女可以继承，并依据“地随房走”原则使用宅基地。继承房屋后，子女可以将其卖给本村集体经济组织中符合申请宅基地条件的人获得收益。如果不愿意买卖，也可以自住、出租。但需要注意的是，待房屋处于不能居住状态时，城镇子女不能重新建房，宅基地将由集体经济组织收回。
来源：云南法制报 李艳
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